Как проверить юридическую чистоту сделки с недвижимостью

Опубликовал 27 Июн 2011 Автор Адвокат

Довольно часто граждане, воспользовавшиеся услугами риелторских фирм или частных риелторов, приобретают на праве собственности жилое помещение (квартиру), в которой, оказывается, все еще проживают некоторые члены семьи прежнего собственника, или данное помещение вообще продал человек, который не имел на это никакого права, поскольку он не являлся его собственником. Но имеют место и такие случаи, когда одну и ту же квартиру продают сразу нескольким покупателям. Особенно часто такие ситуации возникают при перепродаже прав требования на будущую квартиру в новостройке по договорам уступки прав требования в долевом строительстве жилого дома.

Между тем обман клиента или ущерб его интересам далеко не всегда наступает вследствие умышленных действий недобросовестных риелторов, или так называемых «серых» и «черных» риелторов.

Добросовестность риелторов вообще можно рассматривать в двух разных аспектах. В первом случае риелтор умышленно вводит клиента в заблуждение и фактически совершает мошеннические действия с его недвижимым имуществом или денежными средствами. Во втором случае риелтор вводит своего клиента в заблуждение не специально, а посредством безразличного отношения к возможным неблагоприятным последствиям и имущественным интересам своего клиента, проявляет безразличие и не соблюдает элементарных мер предосторожности от возможных недобросовестных действий со стороны контрагентов своего клиента, то есть непрофессионализм риелтора. И в первом, и во втором случае подобные ситуации достаточно опасны для клиентов и одинаково приводят к неблагоприятным имущественным последствиям.

Из всего сказанного можно сделать вывод, что риелторы могут не знать о необходимых мерах предосторожности, которые они могли бы предпринять для проверки юридической «чистоты» сделки, либо клиенты ведут себя излишне доверчиво по отношению к своим риелторам и сами не соблюдают элементарных мер предосторожности. Именно поэтому мы постараемся в данной статье дать несколько возможных практических способов проверки добросовестности риелтора и его контрагентов для того, чтобы дать рекомендации клиентам, а также предложить риелторам некоторые способы по проверке добросовестности своих клиентов, так как сегодня достаточно часто в практике встречаются недобросовестные клиенты, которые зарабатывают себе на том, что обманывают риелторов и риелторские фирмы.

Оказывая услуги по заключению сделок с жилыми помещениями, риелтору важно проверить юридическую «чистоту» сделки (приобретаемой или продаваемой квартиры). Но как это сделать? Что именно необходимо проверять? Для того чтобы ответить на эти и другие вопросы, необходимо в первую очередь определить предмет возможной проверки. При покупке, продаже, сдаче в наем квартиры (или иного жилого помещения) необходимо проверить следующее:

1) является ли лицо, продающее или сдающее данное жилое помещение, правомочным на совершение данной сделки. То есть нужно выяснить, по какому праву продавец обладает данной квартирой, в результате какой сделки он ее получил, не оспариваются ли права продавца на данную квартиру в суде;
2) не наложен ли на данное помещение арест. Также нужно проверить, не наложены ли на данное помещение другие обременения, ограничения прав в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умалчивает;
3) имеют ли какие-либо третьи лица определенные права в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умышленно умалчивает;
4) не проводились ли в данном жилом помещении несогласованная (самовольная) перепланировка или переустройство;
5) кто зарегистрирован в данном жилом помещении и какие это может иметь последствия для клиента.

Далее рассмотрим предложенные пункты, определим способы выяснения этих обстоятельств.
Все перечисленные действия может совершать риелтор для того, чтобы своевременно предупредить неблагоприятные последствия и соблюсти имущественные интересы своего клиента. Однако клиент, который сомневается в действиях своего контрагента по сделке или в добросовестности своего риелтора, тоже может проверить работу риелтора данными способами.

Достоверно проверить, не наложен ли на данное помещение арест, или не наложены ли на данное помещение другие обременения, можно при обследовании квартиры представителями бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения данной проверки выдается справка и план из БТИ, которые в дальнейшем понадобятся при государственной регистрации данной сделки в регистрационной палате. В справке БТИ есть графа, которая укажет на то, наложен ли на данное жилое помещение арест. Кроме того, в регистрационной палате можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (выписка из ЕГРП). Данная выписка заказывается на разное время — разумеется, чем меньше срок на ее получение, тем больше ее цена. Это зависит от того, как срочно необходимо подготовить документы для сделки. Данная справка имеет достаточно важное значение, так как в ней указываются все сведения о зарегистрированных правах всех лиц на недвижимое имущество по данному адресу.

Иногда бывают случаи, когда сведения, которыми располагает БТИ, не совсем свежие, то есть это не последние данные по жилому помещению, и поэтому при получении справки из БТИ можно сильно удивиться, узнав о том, что на покупаемую квартиру был наложен арест еще 3 года назад.

При этом такие сведения не означают, что арест с имущества не снят, а более точные данные, действующие на момент заключения сделки, вам может предоставить выписка из регистрационной палаты. Такое положение дел в БТИ связано с тем, что в некоторых городах данный орган работает недостаточно оперативно и не всегда активно сотрудничает с органами, регистрирующими все права и обязанности по недвижимому имуществу. Однако, если данные БТИ устарели и данные из регистрационной палаты покажут, что никакого ареста или иного обременения квартира на себе не несет, это не означает, что клиент может успокоиться и ни о чем не переживать. Если на жилое помещение когда-либо налагалось какое-то обременение, то это означает, что собственник данного помещения уже судился с кем-то из-за него. Поэтому такая информация должна стать для клиента или риелтора определенным сигналом к тому, чтобы более детально изучить историю данного жилого помещения.

Для этого изначально можно просто проверить правоустанавливающие документы собственника данного жилого помещения на предмет их соответствия тем сведениям, что он сам сообщает, и тем, которые указаны в выписке из регистрационной палаты. Совершенно очевидно, что в зависимости от способа приобретения права собственности перечень правоустанавливающих документов будет различным. Наиболее распространены следующие правоустанавливающие документы: договор приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены и пр. Однако следует сказать, что во всех случаях основным и главным документом остается свидетельство о праве собственности на продаваемое жилое помещение, поэтому необходимо проверить его наличие и подлинность (достоверность).

Риелторам в своей работе нельзя «лениться», то есть перекладывать собственные обязательства по проверке жилого помещения на клиента. К сожалению, такие ситуации случаются достаточно часто. Однако на практике так и получается, либо клиент заранее готовит документы, либо в целях экономии средств обещает сделать это самостоятельно. Следует также знать и о том, что опытные мошенники при попытке обмана очередного клиента могут прибегнуть даже к подделке документов. Поэтому риелторским фирмам необходимо обязательно самостоятельно проводить проверку документов. Только так можно обезопасить, на первом этапе в работе с клиентом, репутацию фирмы и создать доверительные отношения с клиентами. В первую очередь в «группу риска» по подделке документов попадает выписка из регистрационной палаты, поскольку она представляет собой документ, напечатанный на компьютере с подписью должностного лица и печатью регистрационной палаты. Данный документ не распечатывается на специально защищенной бумаге, не имеет водяных знаков или каких-либо других средств защиты, а подделка подписи и печати в настоящее время не составляет особого труда.

Необходимо обратить внимание на то, что подобные действия недобросовестных клиентов или риелторов образуют в совокупности составы преступлений, предусмотренные статьей 159 Уголовного кодекса РФ «Мошенничество» и статьей 327 УК РФ «Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков». Однако если обратить внимание на размер наказания, то можно сказать, что данные виды преступлений не относятся даже к преступлениям средней тяжести, хотя мошенничество с жилыми помещениями реально причиняет гражданам серьезный ущерб. Так как недвижимость сегодня это одна из самых дорогих и ценных покупок для человека.

Выписка и план из БТИ могут содержать также сведения о том, проводилась ли перепланировка (перевод жилого помещения в нежилое и т.д.). Причем перепланировка может проводиться по официальному разрешению (по решению органа местного самоуправления) либо по самостоятельному решению, то есть самовольно. В случае если справка из БТИ содержит сведения о том, что в данном жилом помещении производилась перепланировка или переустройство, и при этом данный факт нигде не зарегистрирован, это может означать лишь то, что нынешний собственник или его предшественник самовольно провели данное переустройство жилого помещения или осуществили его перевод.

Обращаем ваше внимание на то, что, согласно части 2 статьи 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда. Статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации также установила последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ). Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Часть 5 статьи 29 ЖК РФ гласит: «Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение:

1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние».

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 статьи 29 ЖК РФ порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов (часть 6 статьи 29 ЖК РФ). Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), устанавливающая закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества, не предусматривает возможности принудительного изъятия жилого помещения в случае его самовольного переустройства.

Подобное положение законодательства может означать, что собственник, купивший такую квартиру, будет нести убытки, связанные с оформлением приведения ее в надлежащее положение в размере не меньшем, чем стоимость такой квартиры. Поэтому при обнаружении самовольной перепланировки, никак не оформленной, лучше сразу отказаться от подобной сделки.

В ЖЭУ, ЖКО, адресном столе, паспортно-визовой службе можно узнать сведения о том, кто зарегистрирован в данной квартире. В случае выяснения сведений о том, что в данной квартире проживают либо зарегистрированы родственники собственника, необходимо выяснить их планы на дальнейшее проживание в этом жилом помещении. Ранее действовавшее законодательство не позволяло принудительно выписать таких родственников из купленной квартиры, а особенно если там проживали несовершеннолетние. По искам таких родственников сделку купли-продажи жилого помещения суд признавал недействительной. Следовательно, покупатель оставался в убытке и доказать добросовестность своей покупки никак не мог. Однако действующее жилищное законодательство, а именно статья 31 ЖК РФ, предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 статьи 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, — на основании решения суда.

Новое жилищное законодательство позволяет выписать (при необходимости — принудительно выселить) таких бывших членов семьи собственника, даже если это несовершеннолетние.

Не стоит забывать о значении такого метода проверки, как личный осмотр квартиры. При проведении личного осмотра необходимо быть предельно внимательным. Полезно будет детально изучить планировку комнат и санузлов во всех подобных квартирах данного дома (это тоже можно узнать в БТИ) и сравнить с тем расположением, которое реально существует в приобретаемой квартире. Если продается совмещенная квартира (ранее это были две самостоятельных квартиры), то тем более следует узнать, какими документами, разрешающими проведение перепланировки квартиры, располагает собственник. Следует также помнить и о том, что наличие разрешения на перепланировку еще не означает, что она была проведена в соответствии со всеми требованиями, так как перепланировка должна проводиться еще и в соответствии с конкретно установленным планом. Также следует обратить внимание и на то, есть ли в квартире лоджия (балкон), остеклена ли она. Если да, то узнайте, получал ли продавец квартиры в свое время разрешение в пожарном надзоре на остекление лоджии, если нет, имейте в виду: рано или поздно нового собственника квартиры могут за это оштрафовать.

Не помешает также и беседа с соседями по лестничной площадке. Они тоже могут помочь в установлении многих фактов, например, сообщить, что родственник нынешнего владельца постоянно приходит к нему и со скандалом требует своей доли в данном жилом помещении. Или, например, в данной квартире живут наниматели (собственник пустил их по договору коммерческого найма и плату взял уже до конца года). Полезным может оказаться общение не только с непосредственными соседями продавца, но и с соседями по подъезду. Они тоже могут сообщить достаточно важную для вас информацию: например, как долго в этом доме живет семья продавца, какие у них складываются отношения с соседями. Подобные беседы помогут вам собрать большое количество информации о продавце, которую не смогут предоставить никакие документы. И еще один совет: с соседями лучше пообщаться в доверительной обстановке, не в присутствии продавца квартиры или риелтора.

Однако следует отметить и тот факт, что при любой проверке все равно могут остаться сведения, которые продавцу удалось скрыть от покупателя. Например, если при замене паспорта прежний собственник не поставил в нем отметку о том, что состоит в зарегистрированном браке (или ранее состоял), то вы об этом из других источников не узнаете. А между тем, если супруг воспользовался временным отсутствием своей супруги и продаст квартиру, которая является совместно нажитым имуществом, то данный договор купли-продажи можно будет признать недействительным. В итоге покупатель рискует остаться без денег и без квартиры.

Теперь поговорим о том, как можно проверить добросовестность своего риелтора.

В первую очередь вам необходимо проверить, является ли риелтор сотрудником риелторской фирмы (лучше попросить официальный документ с места работы).

Во-вторых, проверить, запрашивал ли ваш риелтор всю документацию, о которой уже говорилось в настоящей статье. Попросите предъявить эти документы, причем желательно подлинники, а не копии. Если риелтор начнет объяснять, что продавец — это его старый, проверенный клиент, и он с ним уже не раз работал, то этим словам тем более не стоит доверять. Кроме того, все денежные средства лучше всего передавать прямо в регистрационной палате, непосредственно при подписании и удостоверении договора купли-продажи.

Клиента должно насторожить такое поведение риелтора, при котором он, готовясь к заключению с вами сделки, говорит, что все действия будут происходить непосредственно возле окна регистратора, а когда приходит в регистрационную палату, вдруг выясняется, что он не принес с собой какой-либо важный документ, например договор. Ни один человек, профессионально занимающийся оказанием услуг в сфере недвижимости, никогда не может забыть документы, необходимые для заключения данной сделки.

Клиентам нельзя быть доверчивыми. Все денежные средства следует передавать исключительно на основании расписки. При этом нужно проверить правильность ее составления и документы, подтверждающие личность лица, которое дает вам данную расписку.

Оптимальным вариантом в данном случае является нотариальное удостоверение договора и одновременная передача денежных средств в присутствии нотариуса. При этом никогда не следует идти на поводу у риелтора, который предлагает вам идти к знакомому нотариусу, обещая, что там вы пройдете без очереди и сэкономите свое время. Лучше за один день до передачи денег и заключения договора оповестить своего риелтора, что ваши планы изменились и вам будет удобнее, если вы будете заключать сделку у нотариуса, при этом на прием к нотариусу запишитесь заранее. Лучше немного переплатить, чем отдать деньги и не получить жилое помещение.

В том случае, если ваш риелтор начинает убеждать вас, взывать к доверию — тем более не соглашайтесь: практически на сто процентов вас хотят обмануть! Все обманные операции с недвижимостью происходят у «знакомых» нотариусов, поэтому необходимо быть крайне осторожным при выборе нотариальной конторы.

В тех случаях, когда вам предлагают заключить какой-либо сложный договор, например договор уступки права требования при уступке доли в строящемся доме, то сначала следует получить экземпляр этого договора, а затем сходить с этим документом на консультацию к независимому юристу.

В заключение хотелось бы отметить, что гражданам стоит быть более внимательными и менее доверчивыми, а риелторам следует прилагать все усилия для того, чтобы предупредить возможные убытки клиентов.

 

Автор:            Андрей Ветхов
Источник:      vetkhovav.blogspot.com